[경매] 권리분석 연습 : 말소기준권리 찾기 (등기부 등본 보는 법)

안녕하세요, 부동산 공부를 시작한 제이@에이입니다.

이제 막 경매 공부를 시작한 부린이로서 최근에 배운 권리분석 방법을 연습해보려고 해요 :)

등기부 등본을 통해 말소기준권리 찾고 권리분석을 해보겠습니다.

말소기준권리란?

말소기준권리는 최선순위권리로, 권리분석의 기준이 되는 권리입니다.

낙찰자가 경매로 낙찰된 물건을 받게 되면, 등기부 등본 상 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리들은 말소권리를 포함해 모두 사라지게 됩니다.

따라서 낙찰자는 깨끗한 등기부 등본을 새로 받게 되는거죠.

하지만 이 말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 권리나 전입일이 빠른 임차인이 있다면, 해당 권리는 낙찰되더라도 사라지지 않기 때문에 권리분석이 중요합니다!

권리분석 할 때 파악해야 하는 것들은 아래 5가지입니다.

1. 근저당
2. 가압류 (압류)
3. 담보가등기
4. 경매기입등기 (강제경매개시결정)
5. 선순위 전세권

위 권리가 여러 개인 경우, 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 됩니다 :)

경매사이트에서 다세대빌라 신건 1건을 보았는데, 별도 대항력 있는 임차인이 있어 보이지 않아 권리분석이 쉬울 것 같아서 바로 해봤습니다!

유료 경매사이트이다 보니 친절하게 등기부 등본도 올려줘서 바로 확인할 수 있었습니다 :)

등기부 등본은 크게 "표제부 / 갑구 / 을구"로 나뉘는데요. 권리분석을 위해 봐야하는 부분은 '갑구'와 '을구'랍니다.

'갑구'에서는 소유권 변동에 대한 내용이 나오고, '을구'에서는 근저당 및 임대 관계에 대해서 나옵니다.

아래는 등기부 등본을 참고해서 직접 해본 권리분석표입니다. (권리분석표는 쿵쿵나리님의 표를 사용했습니다.)

2009년 3월에 설정된 근저당권이 말소기준권리로 확인되며, 말소기준권리 보다 선순위에 있는 권리나 임차인이 따로 없기 때문에 깔끔하게 경매를 낙찰받을 수 있는 물건인 점이 확인되었습니다!

그러면 제가 등기부 등본을 보고 직접 해 본 권리분석이 정확한지 어떻게 알 수 있을까요?

친절하게도 유료 경매 사이트는 등기부현황을 통해 등기부 등본 상의 권리분석 현황을 보여줍니다. 아마 대부분 99% 이상 정확하긴 하겠지만, 그래도 본인이 직접 권리분석을 할 수 있는 능력은 갖춰야겠죠 ㅎㅎ

비교해보면 제가 한 권리분석과 동일함을 알 수 있습니다. 이제 막 경매 공부 시작한 부린이인데, 그래도 첫 단추 끼워가고 있는 것 같아 뿌듯하네요 ㅎㅎ

다만, 해당 물건에서 1가지 걸리는 점은 '임차인'의 존재입니다. 등기부 등본 상에는 임차인에 대한 내용이 기재되어 있지 않았습니다. 하지만 아래처럼 경매 사이트 내 임차인 현황에서는 임차인이 존재하는 것으로 나오고 있어요.

일단 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하지 않았기 때문에 대항력 있는 임차인은 아닌 것 같지만, 전세인지 월세인지 등 임대차 계약에 대한 내용이 없어 현장조사가 필수인 물건 같습니다.

보증금이 6,000만 원 이하라면 소액임차인 최우선변제권에 해당할 수도 있을 것 같아요. (아닌가? 아직 제 생각에 확신이 안섬ㅋㅋ)

권리분석 시에도 임차인의 존재를 함께 작성하는게 좋기 때문에, 임차인을 추가해서 최종 권리분석표를 작성해보았습니다.

결론은 해당 물건은 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 확인이 필요한 물건이네요!

이상 부린이 경린이의 등기부 등본 상의 권리분석을 진행해보았습니다 ㅎㅎ

한 일주일 정도 공부한 것 같은데, 처음 경매 사이트 들어갔을 땐 뭐가 뭔지 정확히 눈에 들어오지 않던 내용들이 그래도 이제 조금이나마 파악 되고 있는 것 같아요.

앞으로 갈 길이 많이 남았으니 열심히 공부하고 열심히 종잣돈 모아야겠습니다! 화이팅 ><